Pravila i praksa plaćanja bilježničkih usluga u Hrvatskoj
Kod kupoprodaje nekretnine jedno od najčešćih pitanja koje muči obje strane jest tko snosi trošak javnog bilježnika. Iako se radi o relativno maloj stavki u ukupnim troškovima transakcije, nejasnoće oko toga tko što plaća mogu nepotrebno zakomplicirati dogovor. U ovom članku objašnjavamo što zakon propisuje, koja je uobičajena praksa u Hrvatskoj i na što treba paziti prije potpisivanja ugovora.
Uloga javnog bilježnika kod kupoprodaje nekretnine
Javni bilježnik je nepristrani pravni stručnjak čija je uloga osigurati pravnu sigurnost transakcije. Kod kupoprodaje nekretnine on ne zastupa ni kupca ni prodavatelja, već potvrđuje autentičnost potpisa i daje dokumentu snagu javne isprave. Bez njegove ovjere kupoprodajni ugovor ne može poslužiti kao temelj za upis u zemljišne knjige.
Važno je razlikovati dvije stvari koje se često miješaju:
- Sastavljanje ugovora obavlja odvjetnik ili agencija za nekretnine.
- Ovjera potpisa je isključivo posao javnog bilježnika.
- Solemnizacija je složeniji postupak potvrđivanja cijelog ugovora, obavezan kod kreditnih ugovora.
Rad javnih bilježnika reguliran je Zakonom o javnom bilježništvu, a cijene su propisane Javnobilježničkom tarifom. To znači da cijena ovjere potpisa nije stvar dogovora s bilježnikom, već je ista u cijeloj Hrvatskoj.
Tko je zakonski obvezan ovjeriti potpis?
Prema praksi kod kupoprodaje nekretnina, prodavatelj je taj koji mora ovjeriti svoj potpis na kupoprodajnom ugovoru kod javnog bilježnika. Kupac svoj potpis nije obvezan ovjeriti jer bez prodavateljeve ovjere novi vlasnik ne može biti upisan u zemljišne knjige.
Razlog leži u sustavu zemljišnih knjiga. Za upis promjene vlasništva potrebna je tabularna izjava ili ovjereni potpis prodavatelja kojim on bezuvjetno dozvoljava upis kupca kao novog vlasnika. Bez tog dokumenta zemljišnoknjižni odjel suda neće provesti uknjižbu, bez obzira na to što je kupoprodajna cijena plaćena. Više o važnosti pravnih provjera možete pročitati u članku što znači etažiranje i zašto je važno kod kupnje stana.
Tko po praksi plaća ovjeru potpisa?
Budući da je upravo prodavatelj taj koji mora ovjeriti potpis, u pravilu on snosi i trošak ovjere kod javnog bilježnika. Ta je praksa uvriježena jer ovjera tehnički predstavlja obvezu prodavatelja, a ne kupca.
Kupac i prodavatelj se ipak mogu slobodno dogovoriti drugačije. U praksi se susreću tri uobičajena scenarija:
- Plaća prodavatelj (standardna praksa u većini slučajeva).
- Dijele pola pola, što je čest kompromis kod viših iznosa.
- Plaća kupac u cijelosti, posebno ako mu je stalo do bržeg zaključivanja posla.
Ovaj dogovor najbolje je zapisati u sam kupoprodajni ugovor kako kasnije ne bi bilo nesporazuma.
Pregled troškova po stavkama
Kako bi bilo potpuno jasno tko što plaća kod cjelokupne kupoprodaje, u nastavku donosimo pregled najvažnijih troškova povezanih s javnim bilježnikom i uknjižbom.
| Stavka |
Tko plaća |
Okvirni iznos |
Napomena |
| Ovjera potpisa na kupoprodajnom ugovoru |
Prodavatelj (po pravilu) |
oko 40 € |
Moguć drugačiji dogovor |
| Ovjera tabularne izjave |
Prodavatelj |
oko 20 do 40 € |
Izdaje se nakon isplate |
| Ovjera predugovora |
Prodavatelj (po pravilu) |
oko 40 € |
Preporučljivo kod kapare |
| Solemnizacija ugovora o kreditu |
Isključivo kupac |
ovisi o iznosu kredita |
Zakonski maksimum |
| Upis u zemljišne knjige |
Isključivo kupac |
oko 40 € |
Plaća se sudu |
| Porez na promet nekretnina |
Isključivo kupac |
3% tržišne vrijednosti |
Prijavljuje bilježnik |
Cjeloviti pregled svih troškova povezanih s kupnjom možete pronaći u članku troškovi kupnje stana u Hrvatskoj.
Solemnizacija ugovora o kreditu, isključivo trošak kupca
Ako kupac kupuje nekretninu uz pomoć bankovnog kredita, ugovor o kreditu se mora solemnizirati kod javnog bilježnika. Solemnizacija je složeniji postupak od obične ovjere potpisa jer bilježnik pročita ugovor, objasni strankama značenje svake odredbe i potvrdi cijeli ugovor, čime dokument dobiva snagu ovršne isprave.
Ključne značajke solemnizacije koje treba znati:
- Trošak snosi isključivo kupac jer je ugovor o kreditu stvar između kupca i banke.
- Cijena ovisi o visini odobrenog kredita i propisana je tarifom.
- Postoji zakonski maksimum iznad kojeg iznos ne raste.
- Solemnizacija je značajno skuplja od obične ovjere potpisa.
Ovaj se trošak ne može prebaciti na prodavatelja jer prodavatelj nije stranka u kreditnom odnosu.
Ostali troškovi oko bilježnika koje treba znati
Uz osnovne ovjere, postoji nekoliko dodatnih stavki koje se javljaju u tipičnoj kupoprodaji. Prvi je ovjera predugovora, koja se preporučuje kad se uz predugovor daje kapara. Tko plaća ovu ovjeru stvar je dogovora, ali u praksi trošak najčešće pada na prodavatelja.
Drugi je upis u zemljišne knjige, koji uvijek plaća kupac jer on stječe pravo koje se upisuje. Iako to nije trošak javnog bilježnika, upravo bilježnik nakon ovjere ugovora automatski prijavljuje transakciju Poreznoj upravi, pa kupcu u roku od nekoliko tjedana stiže rješenje o porezu na promet nekretnina od 3% tržišne vrijednosti. Detaljnije o tom porezu možete pročitati u članku porez na promet nekretnina.
Kako unaprijed izbjeći nesporazume oko troškova
Najsigurniji način da se izbjegnu nesuglasice jest da se raspodjela svih troškova jasno navede u kupoprodajnom ugovoru ili predugovoru. Evo nekoliko praktičnih savjeta koji će vam olakšati proces:
- Sve dogovore stavite u ugovor, čak i ako se držite uobičajene prakse.
- Tražite ponudu unaprijed iako su tarife zakonski propisane, specifičnosti poput broja ovjerenih primjeraka mogu utjecati na konačni iznos.
- Pitajte svog agenta ili odvjetnika za preporuku o uobičajenoj raspodjeli troškova u vašem slučaju.
- Ograničite broj ovjerenih primjeraka na minimum koji vam stvarno treba.
- Pripremite dokumentaciju unaprijed kako biste izbjegli dodatne posjete bilježniku.
Ako radite s agencijom za nekretnine, iskusni posrednici obično unaprijed predlažu pravičnu raspodjelu koja odgovara tržišnoj praksi.
Zaključak
U Hrvatskoj je praksa jasna: trošak ovjere potpisa na kupoprodajnom ugovoru kod javnog bilježnika uobičajeno snosi prodavatelj, jer je upravo on taj koji mora ovjeriti potpis kako bi kupac mogao provesti uknjižbu. Kupac, s druge strane, snosi znatno veće troškove kao što su porez na promet, upis u zemljišne knjige i, ako koristi kredit, solemnizacija ugovora o kreditu. Raspodjela troškova nije ukamenjena zakonom i strane se mogu drugačije dogovoriti, stoga se svaki dogovor preporučuje staviti u pisani oblik. Ako planirate kupnju ili prodaju nekretnine na Makarskoj rivijeri, ADRION nekretnine rado će vam pojasniti sve troškove i voditi vas kroz cijeli proces, od predugovora do uknjižbe.
Često postavljana pitanja
Mora li kupac uopće ići kod javnog bilježnika?
Za samu kupoprodaju nekretnine kupac nije obvezan ovjeriti svoj potpis, ali će kod javnog bilježnika morati otići ako nekretninu kupuje putem kredita, jer je tada potrebna solemnizacija ugovora o kreditu. Kupac je također uključen u proces kad se predaje dokumentacija za uknjižbu.
Može li se dogovoriti da kupac plati sve troškove bilježnika?
Da, raspodjela troškova je stvar slobodnog dogovora između kupca i prodavatelja. Iako je uobičajena praksa da prodavatelj plaća ovjeru potpisa, strane se mogu dogovoriti da taj trošak preuzme kupac ili da se dijeli pola pola. Najvažnije je da dogovor bude jasno zapisan u ugovoru.
Koliko okvirno iznose ukupni bilježnički troškovi?
Za standardnu kupoprodaju bez kredita ukupni bilježnički troškovi obično iznose svega nekoliko desetaka eura. Ako je uključen kredit, dodaje se trošak solemnizacije koji može biti značajno viši i ovisi o iznosu kredita.
Plaća li kupac javnog bilježnika i porez odvojeno?
Da, to su dvije potpuno odvojene stavke. Javni bilježnik naplaćuje samo svoju tarifu za obavljene radnje, dok se porez na promet nekretnina plaća zasebno Poreznoj upravi na temelju rješenja koje stiže nakon prijave transakcije.
Što se događa ako prodavatelj odbije ovjeriti potpis?
Bez ovjerenog potpisa prodavatelja kupac se ne može upisati u zemljišne knjige, što znači da formalno ne postaje vlasnik nekretnine. U takvim situacijama kupac ima pravo sudskim putem tražiti ispunjenje ugovora, no radi se o dugotrajnom postupku koji je najbolje preduprijediti jasnim predugovorom i kaparom.
