Kupnja stana nije samo dogovor oko cijene nekretnine. Brojni dodatni troškovi mogu iznenaditi ako nisu unaprijed planirani. Kako biste znali koliko stvarno trebate izdvojiti, donosimo detaljan pregled svih troškova koji vas čekaju pri kupnji stana u Hrvatskoj. Ovaj vodič odgovara na najvažnija pitanja, jasno navodi kome se i koliko plaća, te pomaže u optimizaciji budžeta.
Porez na promet nekretnina: Koliki je i tko ga plaća?
Porez na promet nekretnina jedan je od najvećih dodatnih troškova prilikom kupnje stana u Hrvatskoj. Plaća ga kupac, osim ako se radi o nekretnini koja podliježe PDV-u (najčešće novogradnja).
Ključne informacije:
- Iznos: 3% od tržišne vrijednosti nekretnine
- Obveznik: kupac
- Rok: 30 dana od dana ovjere ugovora kod javnog bilježnika
- Prijava: nadležna Porezna uprava
Tko ne plaća ovaj porez?
Ako kupujete novogradnju od pravne osobe, porez na promet se ne plaća, ali se u cijeni stana obračunava PDV (25%) koji plaća prodavatelj.
Ovjera ugovora kod javnog bilježnika: Obvezna procedura
Bez ovjere kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika, ne možete pokrenuti postupak upisa vlasništva u zemljišne knjige. Ova pravna formalnost donosi dodatne troškove.
Koliko se plaća?
- Trošak ovjere: od 200 do 300 eura, ovisno o vrijednosti ugovora i broju primjeraka
- Tko plaća: kupac, osim ako nije drukčije ugovoreno
Što sve bilježnik može napraviti?
- Ovjeriti potpise na ugovoru
- Sastaviti ugovor (ako ga nemate)
- Poslati prijedlog za upis vlasništva sudu (uz naknadu)
- Provjeriti dokumentaciju
Agencijska provizija: Koliko iznosi i što uključuje?
Ako kupujete stan putem agencije, gotovo sigurno ćete platiti agencijsku proviziju. Ovaj trošak može biti značajan, pa je važno znati za što točno plaćate.
Tipični uvjeti:
- Iznos: 2% do 3% + PDV od cijene stana
- Tko plaća: kupac i/ili prodavatelj (ovisno o dogovoru)
- Kada se plaća: po potpisivanju predugovora ili glavnog ugovora
Što agencija nudi za proviziju?
- Pronalaženje i prikazivanje nekretnina
- Provjera vlasničke dokumentacije
- Izrada predugovora i kupoprodajnog ugovora
- Suradnja s bilježnicima, odvjetnicima i bankama
Trošak odvjetnika: Zašto je korisno angažirati pravnika?
Angažiranje odvjetnika nije obvezno, ali se snažno preporučuje radi sigurnosti kupoprodajnog procesa. Odvjetnik štiti interese kupca i provjerava sve potencijalne pravne rizike.
Koliko košta?
- Cijena: od 150 do 500 eura, ovisno o opsegu posla
- Tko plaća: kupac (ako ga angažira)
Što odvjetnik radi?
- Provjerava vlasnički list i terete
- Priprema ili analizira ugovor
- Vodi komunikaciju s bankom i prodavateljem
- Pomaže u upisu vlasništva
Zemljišnoknjižni troškovi: Kako se upisati kao vlasnik?
Upis vlasništva u zemljišne knjige je ključan za stjecanje pravnog statusa vlasnika nekretnine. Postupak je jednostavan, ali zahtijeva dodatne troškove.
Koliki su troškovi?
- Sudska pristojba: 33 eura
- Dodatni trošak ako bilježnik ili odvjetnik podnosi prijedlog
Kako se upisuje vlasništvo?
- Predaje se prijedlog za upis zemljišnoknjižnom odjelu
- Uz prijedlog se prilaže ovjereni kupoprodajni ugovor
- Upis traje prosječno 2 do 4 tjedna
Bankovni troškovi kod kupnje putem kredita
Ako stan kupujete kreditom, banka će vam zaračunati dodatne troškove koji se ne odnose izravno na cijenu nekretnine, ali su obvezni dio procesa.
Glavni troškovi:
- Naknada za obradu kredita: 0,5% – 1% iznosa kredita
- Procjena vrijednosti nekretnine: 100 – 300 eura
- Ovjera zadužnice i solemnizacija ugovora o kreditu: dodatni bilježnički troškovi
Što još može biti uvjet?
- Polica osiguranja nekretnine (od požara i osnovnih rizika)
- Životno osiguranje (kod pojedinih kredita)
Osiguranje nekretnine: Uvjet kod većine banaka
Kod stambenih kredita, banke često zahtijevaju da nekretnina bude osigurana tijekom trajanja kredita. Trošak osiguranja snosi kupac.
Osnovne informacije:
- Polica: osiguranje nekretnine (od požara, poplave, potresa)
- Cijena: 50 – 150 eura godišnje
- Uvjet: najčešće obvezno kod stambenog kredita
Dodatni i skriveni troškovi kupnje stana
Osim gore navedenih, postoje i drugi troškovi koje kupci često previdje, ali ih je važno uključiti u financijski plan.
Popis dodatnih troškova:
- Prenos komunalnih usluga i režija (struja, voda, plin, internet)
- Useljenje i transport namještaja
- Adaptacija i manji popravci (bojanje, zamjena utičnica, manja renoviranja)
- Predugovor (ako se koristi odvjetnik ili javni bilježnik, dodatni trošak)
- Uknjižba hipoteke – dodatni trošak kod kredita
Koliko ukupno iznose dodatni troškovi kupnje stana?
Ukupni dodatni troškovi kupnje stana u Hrvatskoj mogu iznositi:
Procijenjeni postotak:
- Bez kredita: 4% – 6% od cijene stana
- S kreditom: 6% – 10%, uključujući sve bankovne i pravne troškove
Primjer:
Za stan od 150.000 eura:
- Porez: 4.500 €
- Agencija: 3.750 € (2,5% + PDV)
- Bilježnik + upis: 250 – 330 €
- Odvjetnik: 300 €
- Bankovni troškovi (ako kredit): 1.000 €+
Zaključak: Planirajte kupnju stana s punom financijskom slikom
Kupnja stana u Hrvatskoj zahtijeva više od samog budžeta za kupoprodajnu cijenu. Dodatni troškovi mogu znatno utjecati na ukupnu investiciju. Porezi, agencije, bilježnici, odvjetnici, banke – svi imaju svoju ulogu u sigurnoj i zakonitoj kupnji. Planirajte unaprijed, informirajte se i surađujte sa stručnjacima kako biste izbjegli nepredviđene troškove i rizike.
Često postavljena pitanja - FAQ
1. Koliki su svi dodatni troškovi kod kupnje stana u Hrvatskoj?
Ukupni dodatni troškovi kupnje stana u Hrvatskoj najčešće iznose između 4% i 10% od cijene nekretnine. Iznos ovisi o tome koristite li stambeni kredit, angažirate li agenciju i odvjetnika te o vrijednosti stana.
Najčešći troškovi uključuju:
- 3% za porez na promet nekretnina
- 2–3% + PDV za agencijsku proviziju
- 200–300 € za ovjeru kod javnog bilježnika
- 150–500 € za odvjetničke usluge
- 100–300 € za procjenu vrijednosti nekretnine (ako kupujete putem kredita)
2. Tko plaća porez na promet nekretnina – kupac ili prodavatelj?
Kupac plaća porez na promet nekretnina, osim u slučajevima kada se kupuje nekretnina koja podliježe PDV-u (npr. novogradnja od investitora), gdje porez ne postoji jer je PDV već uključen u cijenu. Iznos poreza je 3% tržišne vrijednosti nekretnine.
3. Kolika je agencijska provizija pri kupnji stana i je li obavezna?
Agencijska provizija nije zakonski obavezna, ali se plaća ako koristite usluge agencije. Standardno iznosi 2% do 3% + PDV od cijene stana. Proviziju obično plaćaju i kupac i prodavatelj, osim ako nije drukčije dogovoreno.
4. Je li odvjetnik potreban pri kupnji stana u Hrvatskoj?
Odvjetnik nije zakonski obavezan, ali se preporučuje – osobito kod starijih stanova, složenih vlasničkih odnosa ili ako prvi put kupujete nekretninu. Cijene odvjetničkih usluga kreću se između 150 i 500 eura, ovisno o opsegu posla.
5. Tko plaća izradu energetskog certifikata prilikom prodaje stana?
Prodavatelj je zakonski dužan osigurati energetski certifikat prije sklapanja kupoprodajnog ugovora. Cijena certifikata iznosi 70 do 150 eura, ovisno o veličini stana, i ne bi ga smio plaćati kupac.
6. Što ako stan nije etažiran – mogu li ga kupiti?
Možete, ali stan koji nije etažiran ne može se samostalno upisati u zemljišne knjige. To može biti prepreka kod dizanja kredita ili prodaje u budućnosti. Pravno gledano, takva kupnja nosi dodatne rizike i treba je pažljivo provjeriti.
7. Koliko traje proces upisa vlasništva nakon kupnje stana?
Ako je dokumentacija potpuna, upis vlasništva traje u prosjeku 2 do 4 tjedna. Rok može varirati ovisno o opterećenju zemljišnoknjižnog odjela. U nekim slučajevima, uz elektroničku prijavu putem e-Građana, postupak može biti i brži.
8. Mogu li kupiti stan bez agencije?
Da, moguće je kupiti stan izravno od vlasnika, bez uključivanja agencije. U tom slučaju, kupac preuzima odgovornost za provjeru vlasništva, dokumentacije i pravne sigurnosti transakcije. Preporučuje se angažiranje odvjetnika.
