Kupci nekretnina u Makarskoj i na Makarskoj rivijeri često razmišljaju o tome može li se kupljeni stan, apartman ili kuća za odmor koristiti i za turistički najam. Prije oglašavanja i primanja gostiju važno je provjeriti može li se konkretna nekretnina legalno iznajmljivati i što je potrebno za kategorizaciju.
Kategorizacija nije samo formalnost. Ona potvrđuje vrstu smještaja i kategoriju objekta te je povezana s rješenjem potrebnim za pružanje usluga smještaja u domaćinstvu.
U nastavku donosimo pregled osnovnih koraka, uvjeta i provjera koje su korisne prije kupnje ili početka iznajmljivanja apartmana.
Što je kategorizacija apartmana?
Kategorizacija je postupak u kojem se smještajna jedinica razvrstava u određenu vrstu i kategoriju. Kod privatnog smještaja to mogu biti, primjerice, soba, studio apartman, apartman, kuća za odmor ili kamp u domaćinstvu.
Sobe i studio apartmani u domaćinstvu kategoriziraju se s dvije do četiri zvjezdice, dok se apartmani, kuće za odmor i kampovi u domaćinstvu mogu kategorizirati s dvije do pet zvjezdica. Točan ishod ovisi o vrsti objekta, prostoru, opremljenosti i ispunjenosti propisanih uvjeta.
1. Prije kupnje provjerite može li se nekretnina iznajmljivati
Ako nekretninu kupujete s namjerom turističkog najma, mogućnost kategorizacije treba provjeriti prije konačne odluke. Nije dovoljno da je nekretnina lijepa, dobro uređena ili na dobroj lokaciji. Važno je i njezino pravno, tehničko i vlasničko stanje.
Posebnu pažnju treba obratiti na stanove u višestambenim zgradama, nekretnine s neriješenom dokumentacijom, prostore koji nisu usklađeni sa stvarnom uporabom i objekte koji zahtijevaju dodatna ulaganja prije kategorizacije.
2. Tko provodi postupak kategorizacije?
Zahtjev za kategorizaciju i izdavanje rješenja podnosi se nadležnom upravnom tijelu, ovisno o lokaciji i vrsti objekta. Budući da se popis potrebnih dokumenata i pojedini koraci mogu razlikovati ovisno o konkretnom slučaju, prije predaje zahtjeva preporučljivo je provjeriti aktualne upute nadležnog tijela.
U praksi se postupak ne bi trebao ostavljati za zadnji trenutak, osobito ako vlasnik želi krenuti s iznajmljivanjem prije turističke sezone.
3. Koje uvjete i dokumentaciju treba provjeriti?
Točan popis dokumentacije treba provjeriti kod nadležnog tijela, ali prije početka postupka korisno je pripremiti ili provjeriti:
- dokaz o vlasništvu nad objektom ili, u zakonom dopuštenim slučajevima, pisanu suglasnost vlasnika,
- osnovne podatke o objektu i smještajnoj jedinici,
- tlocrt ili prikaz rasporeda prostora, ako se traži,
- uporabljivost objekta i usklađenost prostora s namjenom,
- stanje instalacija, kupaonice, kuhinje i osnovne opreme,
- mogućnost ispunjavanja uvjeta za željenu vrstu i kategoriju smještaja.
Kod apartmana je važno da prostor bude funkcionalan za boravak gostiju, s odgovarajućim prostorom za spavanje, pripremu hrane, higijenu i svakodnevno korištenje. Detaljni uvjeti ovise o vrsti objekta i kategoriji koja se traži.
4. Suglasnost suvlasnika kod stanova u zgradama
Ako se za kratkoročni turistički najam planira koristiti stan u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi, treba provjeriti obvezu prethodne pisane suglasnosti suvlasnika. Prema važećim pravilima, za kratkoročan najam stana potrebna je suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatni uvjet da suglasnost daju i suvlasnici čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročan najam.
Zbog toga je kod kupnje stana za turistički najam posebno važno na vrijeme provjeriti odnose u zgradi, kućni red i mogućnost dobivanja potrebnih suglasnosti. Bez toga nekretnina može biti manje prikladna za planirani oblik najma.
5. Što slijedi nakon rješenja: ploča i eVisitor
Nakon dobivanja rješenja, vlasnik treba postaviti propisanu standardiziranu ploču s oznakom vrste i kategorije smještaja, ako je za taj objekt potrebna. Sljedeći važan korak je korištenje sustava eVisitor za prijavu i odjavu gostiju.
Turisti se prijavljuju i odjavljuju putem sustava eVisitor. Pravila propisuju prijavu u roku od 24 sata od dolaska i odjavu u roku od 24 sata od odlaska, odnosno prema važećim uputama sustava i turističke zajednice.
6. Porezne i lokalne obveze bez konkretnih iznosa
Vlasnici koji iznajmljuju smještaj trebaju provjeriti i porezne te lokalne obveze, primjerice način prijave djelatnosti, turističku pristojbu, moguće lokalne odluke i druge obveze koje proizlaze iz pružanja usluge smještaja.
U ovom dijelu nije dobro oslanjati se na općenite iznose, jer se obveze mogu razlikovati ovisno o lokaciji, statusu vlasnika, vrsti smještaja i važećim propisima. Najsigurnije je provjeriti aktualne informacije kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili poreznog savjetnika.
Na što paziti prije početka iznajmljivanja?
Prije nego što se apartman oglasi za turistički najam, korisno je provjeriti:
- je li nekretnina prikladna za traženu vrstu kategorizacije,
- je li dokumentacija uredna i usklađena sa stvarnim stanjem,
- je li potrebna suglasnost suvlasnika,
- jesu li ispunjeni osnovni tehnički i funkcionalni uvjeti,
- je li dobiveno rješenje prije početka iznajmljivanja,
- je li vlasnik upoznat s obvezama prijave gostiju i lokalnim pravilima.
Ova provjera je važna jer nekretnina koja dobro izgleda na prvi pogled ne mora uvijek biti jednostavna za kategorizaciju ili pogodna za turistički najam.
Razmišljate o kupnji apartmana za iznajmljivanje u Makarskoj?
Ako kupujete nekretninu s planom turističkog najma, važno je već u fazi odabira provjeriti lokaciju, dokumentaciju, mogućnost kategorizacije i praktičnost prostora za goste. Pregledajte aktualnu ponudu nekretnina AB Adrion u Makarskoj i okolici ili kontaktirajte agenciju za savjet prije kupnje.
Često postavljana pitanja o kategorizaciji apartmana
Je li kategorizacija potrebna za turističko iznajmljivanje apartmana
Da, za legalno pružanje usluge smještaja potrebno je ishoditi odgovarajuće rješenje i provesti kategorizaciju prema vrsti objekta i važećim uvjetima.
Može li se svaki stan kategorizirati za turistički najam?
Ne nužno. Treba provjeriti dokumentaciju, stanje prostora, namjenu, uvjete zgrade i, kod stanova u zgradama, mogućnost dobivanja potrebne suglasnosti suvlasnika.
Tko izdaje rješenje za kategorizaciju?
Postupak vodi nadležno upravno tijelo prema lokaciji i vrsti objekta. Prije predaje zahtjeva najbolje je provjeriti aktualne upute i popis potrebne dokumentacije.
Što je eVisitor?
eVisitor je središnji sustav za prijavu i odjavu turista. Iznajmljivači ga koriste za evidentiranje boravka gostiju prema propisanim rokovima.
Treba li prije kupnje provjeriti mogućnost kategorizacije?
Da. Ako je cilj kupnje turistički najam, mogućnost kategorizacije treba provjeriti prije konačne odluke, kako bi se izbjegli problemi nakon kupnje.
_(1)_(1)_(1)_105236.png)
