Ovaj blog daje sveobuhvatan pregled ključnih faktora koji utječu na isplativost ulaganja u apartman za najam, s posebnim fokusom na tržište nekretnina u Makarskoj i okolici.
Lokacija kao ključni faktor u isplativosti apartmana za najam
U investiranju u nekretnine, lokacija je najvažniji faktor. Upravo zato je Makarska prepoznata kao jedna od najpoželjnijih destinacija za kupnju apartmana za najam na hrvatskoj obali.
Grad Makarska i okolna mjesta poput Tučepa, Baške Vode, Brela i Podgore svake godine bilježe veliki broj turista, što jamči visoku potražnju i odličnu popunjenost smještaja.
Faktori koji čine Makarsku atraktivnom lokacijom:
- Dugotrajna ljetna sezona i stabilna klima
- Kvalitetna prometna povezanost (autocesta, trajekti, blizina Splita)
- Razvijena turistička infrastruktura
- Rast cijena nekretnina i visoka likvidnost tržišta
Makarska je privlačna i zbog kombinacije prirodnih atrakcija - Biokovo, plaže, more - i urbanog sadržaja koji gostima nudi sve potrebno za ugodan boravak.
Kratkoročni najam vs. dugoročni najam u Makarskoj
Vrsta najma značajno utječe na očekivani povrat investicije. U Makarskoj, gdje sezona traje od svibnja do listopada, kratkoročni najam je dominantan oblik iznajmljivanja, no dugoročni najam također ima svoje prednosti.
Kratkoročni najam u turističkoj sezoni
Kratkoročni najam gostima iz Europe i šire pruža visoke dnevne prihode, pogotovo tijekom srpnja i kolovoza. U tom razdoblju, dobro opremljeni apartmani mogu ostvariti cijene i preko 150 € po noćenju.
Prednosti:
- Visok potencijal zarade tijekom sezone
- Fleksibilnost upravljanja smještajem
- Brži povrat investicije
Izazovi:
- Ovisnost o sezoni
- Trošak održavanja i čišćenja između smjena
- Potreba za vođenjem kalendara, komunikacijom s gostima i marketingom
Dugoročni najam izvan sezone
Nakon turističke sezone, apartmani se sve više iznajmljuju studentima, radnicima na terenu i digitalnim nomadima. Mnogi vlasnici koriste period od listopada do svibnja za stabilan mjesečni prihod.
Prednosti:
- Manji angažman oko upravljanja smještajem
- Stabilan prihod bez sezonskih oscilacija
- Niži operativni troškovi
Strategija kombiniranja:
Vlasnici koji žele maksimalizirati prihod često koriste hibridni model - kratkoročni najam ljeti, a dugoročni najam tijekom zime.
Troškovi koje treba uračunati u investiciju
Za točan izračun isplativosti apartmana u Makarskoj, važno je uračunati sve povezane troškove, ne samo kupoprodajnu cijenu.
Osnovni troškovi:
- Porez na promet nekretnina: 3%
- Trošak javnog bilježnika i odvjetnika
- Trošak agencije za nekretnine (ako se koristi posredovanje)
- Opremanje apartmana za najam
- Adaptacija i renovacija (ako je potrebna)
Operativni troškovi:
- Mjesečne režije (struja, voda, internet, pričuva)
- Čišćenje i održavanje apartmana
- Oglašavanje na platformama poput Bookinga i Airbnba
- Potencijalna provizija agenciji za upravljanje smještajem (20-30%)
Ispravno planiranje ovih troškova omogućuje realno očekivanje ROI-a i dugoročnu održivost investicije.
Pravni aspekti iznajmljivanja apartmana u Makarskoj
Pravno regulirano iznajmljivanje ključ je za održiv i zakonit posao. Svaki apartman koji se iznajmljuje mora biti registriran i kategoriziran u skladu sa zakonima RH.
Registracija za kratkoročni najam
- Potrebna je dozvola za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja
- Obvezna kategorizacija apartmana od strane nadležnog ureda
- Registracija objekta u eVisitor sustav za prijavu gostiju
Porezne obveze
- Paušalni porez na dohodak ili prijava stvarnog prihoda
- Plaćanje turističke pristojbe i članarine turističkoj zajednici
- Vođenje poslovne evidencije, čak i za fizičke osobe
Za dugoročni najam preporučuje se izrada ugovora o najmu kako biste zaštitili svoja prava i obveze.
Trenutni trendovi tržišta nekretnina u Makarskoj
Makarska bilježi rast cijena kvadrata, ali i stabilan rast potražnje, posebno među stranim kupcima koji traže apartmane za vlastiti odmor i iznajmljivanje.
Aktualna kretanja:
- Cijene apartmana porasle su u prosjeku 12-15% u zadnje dvije godine
- Luksuzni apartmani s pogledom na more imaju najbrži ROI
- Veća potražnja za apartmanima koji imaju dodatne sadržaje: bazen, parking, terasa
- Porast interesa digitalnih nomada koji traže smještaj izvan sezone
Kupci sve češće traže "ready-to-rent" apartmane, što otvara priliku za bržu monetizaciju ulaganja.
Savjeti za kupce koji prvi put ulažu u apartman u Makarskoj
Ako razmišljate o ulaganju u apartman na Makarskoj rivijeri, važno je donijeti informirane odluke i imati jasnu strategiju.
Praktični savjeti:
- Angažirajte lokalnu agenciju za nekretnine koja poznaje mikro lokacije i cjenovne razrede
- Napravite detaljan financijski plan s proračunom troškova i prihoda
- Uložite u kvalitetno opremanje i moderan dizajn - to direktno utječe na cijenu najma i recenzije
- Ako ne živite u blizini, razmislite o suradnji s lokalnom agencijom za upravljanje smještajem
Proučite zakonske regulative i porezne obveze kako biste već u startu bili usklađeni sa zakonodavnim okvirom.
Zaključak
Kupnja apartmana za najam u Makarskoj može biti izuzetno isplativa investicija ako se pravilno isplanira. Ključ uspjeha leži u dobroj lokaciji, jasnoj strategiji najma, pravilnom izračunu ROI-a i zakonitom poslovanju.
Makarska nudi idealan omjer između turističke potražnje, kvalitete života i stabilnosti tržišta, što je čini jednom od najboljih lokacija za ulaganje u nekretnine na Jadranu.
Ako razmišljate o ulaganju, sada je pravo vrijeme za detaljnu analizu i donošenje konkretnih koraka.
