Ažurirano: 16.01.2026.
Kupnja stana, kuće ili zemljišta jedna je od najvećih životnih investicija. Uz samu cijenu nekretnine, najznačajniji dodatni trošak na koji morate računati je porez na promet nekretnina. U ovom vodiču donosimo sve ključne informacije: od toga tko je obveznik plaćanja do izuzetaka koji vam mogu uštedjeti novac.
Tko plaća porez na promet nekretnina?
U hrvatskom zakonodavstvu pravilo je vrlo jasno: porezni obveznik je stjecatelj nekretnine. To znači da obveza plaćanja poreza od 3% pada na leđa kupca, a ne prodavatelja.
Bez obzira na to stječete li stan, kuću, poljoprivredno zemljište ili garažu, vi ste kao novi vlasnik dužni podmiriti ovaj trošak prema Poreznoj upravi.
Specifični slučajevi obveze plaćanja:
- Kod kupoprodaje: Porez plaća kupac.
- Kod darovanja: Porez plaća daroprimatelj (osoba koja prima dar), osim ako nije riječ o oslobođenim kategorijama (uža obitelj).
- Kod zamjene: U slučaju zamjene (npr. stan za stan), svaki sudionik u zamjeni plaća porez od 3% na vrijednost nekretnine koju stječe.
- Kod nasljeđivanja: Porez plaća nasljednik (ako nije nasljednik prvog nasljednog reda).
- Napomena: Iako se kupac i prodavatelj mogu privatno dogovoriti da prodavatelj snosi trošak poreza, Porezna uprava će rješenje uvijek nasloviti na kupca. Ako porez ne bude plaćen, država će ga potraživati od vas kao novog vlasnika.
Kolika je stopa poreza i kada se plaća PDV?
Stopa poreza na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka obveze. Međutim, važno je znati da se ovaj porez plaća samo ako na nekretninu nije obračunat PDV.
| Prodavatelj |
Tip nekretnine |
Vrsta poreza |
Stopa |
| Privatna osoba |
Rabljena nekretnina ili zemljište |
Porez na promet nekretnina |
3% |
| Firma (u sustavu PDV-a) |
Novogradnja (prvo nastanjenje) |
PDV (uračunat u cijenu) |
25% |
| Firma/Privatna osoba |
Staro poljoprivredno zemljište |
Porez na promet nekretnina |
3% |
Postupak prijave i plaćanja (Digitalni proces)
Zahvaljujući digitalizaciji i sustavu e-Nekretnine, proces je danas uvelike automatiziran:
- Uloga javnog bilježnika: Prilikom ovjere kupoprodajnog ugovora, javni bilježnik po službenoj dužnosti šalje dokumentaciju Poreznoj upravi. Više ne morate sami nositi papire u ispostavu.
- Porezno rješenje: Porezna uprava donosi rješenje o visini poreza. Ono vam stiže poštom ili u sustav e-Građani.
- Rok za uplatu: Porez se mora platiti u roku od 15 dana od dostave rješenja. Nakon toga počinju teći zatezne kamate.
Tko je oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina?
Iako je opće oslobođenje za “prvu nekretninu” ukinuto, zakon i dalje predviđa situacije u kojima se porez ne plaća:
- Uža obitelj: Darovanje ili nasljeđivanje između bračnih drugova, potomaka (djeca, unuci) te predaka (roditelji, bake/djedovi) u uspravnoj liniji.
- Razvod braka: Podjela nekretnina tijekom procesa razvoda.
- Održanje bračne zajednice: Prijenos vlasništva između supružnika u svrhu uređenja imovinskih odnosa.
- Statusne promjene trgovačkih društava: Pripajanje ili spajanje tvrtki koje u imovini imaju nekretnine.
Često postavljana pitanja (FAQ)
1. Što ako je cijena u ugovoru niža od tržišne?
Porezna uprava ima pravo ne prihvatiti cijenu iz ugovora ako procijeni da je nerealno niska. U tom slučaju, oni će iznos poreza odrediti prema svojim tablicama o tržišnoj vrijednosti nekretnina na tom području.
2. Plaća li se porez na kupnju garaže ili parkirnog mjesta?
Da, ako se garaža kupuje kao zasebna cjelina od privatne osobe, na nju se plaća porez od 3%. Ako je dio novogradnje kupljene od firme, na nju se obračunava PDV.
3. Može li se porez platiti na rate?
Pravilo je jednokratna uplata. Međutim, u iznimnim slučajevima teškog socijalnog stanja, moguće je podnijeti zahtjev za odgodu ili obročnu otplatu, što Porezna uprava diskrecijski odobrava.
Zaključak
Razumijevanje odgovora na pitanje tko plaća porez na promet nekretnina ključno je za planiranje troškova kupnje. Uvijek planirajte dodatnih 3% na dogovorenu cijenu kako biste izbjegli financijska iznenađenja i potencijalne ovrhe.
