Kupnja nekretnine često ne završava odmah potpisivanjem glavnog ugovora. U praksi se prije toga često sklapa predugovor, osobito kada kupcu treba vrijeme za financiranje, provjeru dokumentacije ili dogovor oko rokova plaćanja i predaje nekretnine.
Predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine imaju različitu ulogu.
Predugovor najčešće služi kao dogovor da će se glavni ugovor sklopiti kasnije, dok je kupoprodajni ugovor temelj za provedbu kupnje i upis prava vlasništva u zemljišne knjige.
U nastavku donosimo pregled što ti dokumenti najčešće sadrže, zašto ih ne treba potpisivati bez provjere i na što kupci i prodavatelji trebaju posebno obratiti pažnju.
Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?
Predugovor o kupoprodaji nekretnine je dokument kojim kupac i prodavatelj dogovaraju bitne uvjete buduće kupoprodaje. On se najčešće koristi kada postoji ozbiljna namjera kupnje, ali još nisu ispunjeni svi uvjeti za potpisivanje glavnog ugovora.
To može biti situacija u kojoj kupac čeka odobrenje kredita, prodavatelj priprema dokumentaciju, nekretnina je u izgradnji ili se stranke žele unaprijed zaštititi jasnim rokovima i uvjetima.
Predugovor nije samo neformalna rezervacija nekretnine. Ako sadrži bitne sastojke budućeg glavnog ugovora i sklopljen je u odgovarajućem obliku, može obvezivati obje strane. Zbog toga je njegov sadržaj važno provjeriti prije potpisivanja.
1. Kada se predugovor najčešće sklapa
Predugovor se najčešće sklapa kada kupac i prodavatelj žele rezervirati nekretninu i jasno zapisati dogovorene uvjete prije glavnog ugovora. Time se smanjuje prostor za nesporazume oko cijene, rokova, načina plaćanja i ostalih važnih detalja.
Predugovor nije potreban u svakoj kupoprodaji. Ako su dokumentacija, financiranje i svi dogovori već spremni, stranke mogu odmah pristupiti sklapanju glavnog ugovora. Ipak, kod složenijih kupnji predugovor može biti koristan jer daje jasniji okvir cijelom procesu.
2. Što predugovor najčešće sadrži
Dobar predugovor treba jasno opisati što su se kupac i prodavatelj dogovorili. U praksi se u njemu najčešće navode:
- podaci o kupcu i prodavatelju,
- točan opis nekretnine i zemljišnoknjižni podaci,
- dogovorena kupoprodajna cijena,
- način i rokovi plaćanja,
- rok za sklapanje glavnog ugovora,
- iznos kapare ili predujma, ako je dogovoren,
- uvjeti odustajanja i posljedice neispunjenja dogovora.
Kod kapare je posebno važno jasno napisati iznos, svrhu plaćanja i što se događa ako jedna od strana odustane. Ne preporučuje se oslanjati samo na usmeni dogovor, jer upravo ti detalji kasnije mogu postati izvor spora.
3. Što je ugovor o kupoprodaji nekretnine?
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je glavni dokument kojim se uređuje konačna kupnja nekretnine. U njemu se precizno navode prodavatelj, kupac, nekretnina, cijena, način plaćanja, rokovi predaje i drugi uvjeti koji su važni za prijenos vlasništva.
Za razliku od predugovora, glavni ugovor služi kao temelj za upis prava vlasništva u zemljišne knjige, ako ispunjava potrebne uvjete i ako su priloženi potrebni dokumenti.
4. Što je tabularna izjava i zašto je važna za upis vlasništva?
Jedan od najvažnijih dijelova kupoprodaje je tabularna izjava. To je izjava prodavatelja kojom dopušta da se pravo vlasništva upiše na kupca. Može biti dio kupoprodajnog ugovora ili se može izdati kao zaseban dokument, ovisno o dogovoru i tijeku plaćanja.
Važno je znati da kupac ne postaje vlasnik nekretnine samo potpisivanjem ugovora ili plaćanjem cijene. Pravo vlasništva na nekretnini stječe se upisom u zemljišne knjige. Zato je nakon potpisivanja ugovora važno pravovremeno pokrenuti postupak upisa.
5. Javni bilježnik, kredit i dodatne provjere
Kod kupoprodaje nekretnine potpisi i određene izjave najčešće se ovjeravaju kod javnog bilježnika. Ako se kupnja financira kreditom, banka može tražiti dodatnu javnobilježničku obradu ili solemnizaciju određenih isprava, ovisno o uvjetima financiranja.
Prije potpisivanja bilo kojeg dokumenta korisno je provjeriti zemljišnoknjižno stanje, eventualne terete, etažiranje ako se radi o stanu u zgradi, uporabnu dozvolu kada je relevantna te podudaraju li se podaci iz dokumentacije sa stvarnim stanjem nekretnine.
Na što paziti prije potpisivanja?
Prije potpisa predugovora ili glavnog ugovora korisno je provjeriti:
- je li prodavatelj stvarni vlasnik nekretnine,
- postoje li tereti, zabilježbe ili neriješeni odnosi,
- jesu li cijena, rokovi i način plaćanja jasno napisani,
- što se događa s kaparom ako jedna strana odustane,
- kada se nekretnina predaje kupcu,
- je li ugovor dovoljan za upis prava vlasništva.
Ako kupac nije siguran u sadržaj dokumenta, preporučljivo je zatražiti stručnu provjeru prije potpisa. To je posebno važno kod skupljih nekretnina, nekretnina u izgradnji, kupnje putem kredita ili kupnje nekretnine s više suvlasnika.
Pogledajte aktualnu ponudu nekretnina u Makarskoj
Ako planirate kupnju stana, kuće, apartmana ili zemljišta u Makarskoj i okolici, korisno je na vrijeme provjeriti dokumentaciju i jasno definirati sve korake kupnje. Pregledajte aktualnu ponudu nekretnina AB Adrion ili kontaktirajte agenciju za savjet prema vašim potrebama i planu kupnje.
Često postavljana pitanja o predugovoru i ugovoru o kupoprodaji nekretnine
Je li predugovor obavezan kod kupnje nekretnine?
Nije obavezan u svakoj kupoprodaji, ali može biti koristan kada je potrebno vrijeme za financiranje, provjeru dokumentacije ili dogovor oko rokova prije glavnog ugovora.
Koja je razlika između predugovora i glavnog ugovora?
Predugovor najčešće potvrđuje dogovor da će se glavni ugovor sklopiti kasnije, dok je glavni ugovor konačni dokument kojim se uređuje kupoprodaja i koji može biti temelj za upis vlasništva.
Mora li se kapara platiti kod predugovora?
Kapara nije uvijek obavezna, ali se često ugovara radi dodatne sigurnosti. Važno je jasno napisati njezin iznos, svrhu i uvjete povrata ili zadržavanja.
Kada kupac postaje vlasnik nekretnine?
Kupac postaje vlasnik tek nakon upisa prava vlasništva u zemljišne knjige, a ne samim potpisivanjem ugovora ili plaćanjem kupoprodajne cijene.
Može li tabularna izjava biti zaseban dokument?
Može. Ovisno o dogovoru i načinu plaćanja, tabularna izjava može biti dio kupoprodajnog ugovora ili se može izdati kao zaseban dokument.
Treba li ugovor pregledati stručna osoba?
Preporučljivo je, osobito ako se radi o većoj vrijednosti, kupnji putem kredita, nekretnini u izgradnji ili dokumentaciji koju kupac ne razumije u potpunosti.
_(1)_(1)_(1)_101154.png)
