Legalizacija omogućuje uključivanje određenih bespravno izgrađenih zgrada u pravni sustav. Saznajte koji se objekti mogu ozakoniti, što se promijenilo u 2026. godini, koja je dokumentacija potrebna i što treba provjeriti prije kupnje ili prodaje nekretnine.
Kod kupnje starije kuće, apartmanske zgrade ili nekretnine koja je tijekom godina dograđivana, dokumentacija ne mora uvijek odgovarati stvarnom stanju na terenu. Nelegalna dogradnja, dodatna etaža ili objekt izgrađen bez odgovarajućeg akta mogu otežati prodaju, financiranje i kasnije uređenje vlasničkih odnosa.
Zbog toga je prije kupnje ili prodaje važno provjeriti pravni status objekta, posebno kod starih kuća i nekretnina koje su naknadno dograđivane. U 2026. godini izmijenjena su pravila legalizacije: ukinut je raniji krajnji rok za podnošenje zahtjeva, ali osnovni vremenski uvjet ostaje isti - mogu se ozakoniti samo zgrade i nezakonito izvedeni dijelovi koji ispunjavaju zakonske uvjete i potječu najkasnije iz razdoblja do 21. lipnja 2011.
U nastavku donosimo pregled što legalizacija znači, koji se objekti mogu ozakoniti, kako izgleda postupak i na što kupci i prodavatelji trebaju obratiti pažnju prije sklapanja kupoprodaje.
Što znači legalizacija bespravno izgrađenog objekta?
Legalizacija, odnosno ozakonjenje, postupak je kojim se nezakonito izgrađena zgrada ili nezakonito izvedeni dio postojeće zgrade pod propisanim uvjetima uključuje u pravni sustav. Postupak završava donošenjem rješenja o izvedenom stanju.
To je posebno važno kada stvarno stanje nekretnine ne odgovara dokumentaciji. Primjer može biti kuća kojoj je bez potrebne dozvole dograđen kat, zatvorena terasa, proširen postojeći dio ili izveden drugi zahvat koji je obuhvaćen pravilima o ozakonjenju.
Međutim, legalizacija ne znači da se svaki bespravno izgrađeni objekt može naknadno ozakoniti. Zakon propisuje vremenske, prostorne i tehničke uvjete koje je potrebno provjeriti za svaki konkretan slučaj.
1. Što se promijenilo u legalizaciji 2026. godine?
Izmjenama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama iz 2026. ukinut je rok koji je ranije ograničavao podnošenje novih zahtjeva. To znači da vlasnici objekata koji ispunjavaju zakonske uvjete više nisu vezani uz stari rok iz 2018. godine i zahtjev mogu podnijeti i nakon njega.
Važno je naglasiti da se time ne legalizira nova bespravna gradnja. Granica od 21. lipnja 2011. ostala je ključna. Objekt ili njegov nezakonito izvedeni dio mora biti izgrađen najkasnije do tog datuma i njegovo postojanje mora se moći dokazati na propisani način.
Postupak je dodatno digitaliziran. Zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju podnosi se nadležnom upravnom tijelu putem elektroničkog programa eDozvola, uz propisanu dokumentaciju u elektroničkom obliku.
2. Koji se objekti mogu legalizirati?
Osnovni uvjet je vrijeme gradnje. Legalizacija se odnosi na nezakonito izgrađenu zgradu ili nezakonito rekonstruirani dio postojeće zgrade koji je izgrađen najkasnije do 21. lipnja 2011. godine.
Postojanje zgrade u tom razdoblju u pravilu se dokazuje vidljivošću na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave iz 2011. godine ili drugim zakonom propisanim dokazom. Ako zgrada nije nedvojbeno vidljiva na toj snimci, mogu biti potrebni dodatni službeni podaci kojima se potvrđuje da je postojala do propisanog datuma.
U praksi predmet postupka može biti cijela kuća izgrađena bez potrebnog akta, ali i samo nezakonito dograđeni ili rekonstruirani dio postojeće legalne zgrade. Prije pripreme dokumentacije zato je najvažnije utvrditi što točno na objektu nije usklađeno s postojećim aktima i evidencijama.
3. Koji se objekti ne mogu legalizirati?
Objekti izgrađeni bez potrebnih dozvola nakon 21. lipnja 2011. ne mogu se ozakoniti prema ovom postupku. Ukinuti rok za podnošenje zahtjeva ne mijenja tu vremensku granicu.
Zakon također isključuje određene objekte zbog njihove lokacije ili vrste. Ograničenja se, među ostalim, odnose na pojedine infrastrukturne koridore, pomorsko dobro i određena zaštićena područja, zemljišta ili kulturna dobra. Za neke posebne situacije moguće su dodatne potvrde ili suglasnosti nadležnih tijela, dok se za druge ozakonjenje ne može provesti.
Zato sama činjenica da je objekt izgrađen prije lipnja 2011. nije dovoljna. Prije ulaganja u dokumentaciju treba provjeriti i gdje se objekt nalazi te postoji li neka od zakonskih zapreka.
4. Koja je dokumentacija potrebna za legalizaciju?
Dokumentacija ovisi o vrsti objekta i njegovom stanju, ali za većinu zgrada zakon predviđa nekoliko osnovnih priloga. Oni se pripremaju u elektroničkom obliku i izrađuju ih ovlašteni stručnjaci.
Najčešće je potrebno pripremiti:
- geodetski snimak izvedenog stanja, odnosno izvod iz digitalnog katastarskog plana ako je zgrada već evidentirana na katastarskom planu,
- snimku izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva,
- izjavu ovlaštenog inženjera građevinarstva o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti kada je riječ o završenoj zgradi ili njezinu dijelu,
- dokaz da je zgrada postojala do 21. lipnja 2011. kada njezina vidljivost na službenoj ortofoto snimci nije nedvojbena,
- dodatne potvrde ili suglasnosti nadležnih tijela ako se objekt nalazi na području za koje ih zakon posebno traži.
Prije izrade elaborata i snimaka korisno je prikupiti svu postojeću dokumentaciju o nekretnini. Time se lakše uspoređuju podaci u katastru, zemljišnim knjigama i aktima za gradnju sa stvarnim stanjem na terenu.
5. Kako izgleda postupak legalizacije korak po korak?
Prvi korak je provjera može li se objekt uopće ozakoniti. Treba utvrditi vrijeme gradnje, stvarne gabarite objekta, podatke u katastru i postojeće akte za gradnju. Ako su osnovni uvjeti ispunjeni, slijedi angažiranje ovlaštenih stručnjaka i priprema propisane dokumentacije.
Nakon toga zahtjev se podnosi nadležnom upravnom tijelu putem sustava eDozvola. Nadležno tijelo provjerava dokumentaciju i činjenice bitne za donošenje rješenja, a u postupku se prema potrebi provodi i očevid na lokaciji.
Kada su ispunjeni zakonski uvjeti i podmirena propisana naknada, donosi se rješenje o izvedenom stanju. Nakon ozakonjenja zgrada se može evidentirati u katastru sukladno posebnim pravilima, a dokumentacija se povezuje i s postupkom upisa u zemljišnu knjigu.
6. Koliko košta legalizacija kuće ili drugog objekta?
Ukupan trošak nije jednak za svaku nekretninu. Treba razlikovati naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru od troškova ovlaštenog geodeta, arhitekta ili inženjera te mogućeg komunalnog doprinosa i drugih troškova vezanih uz konkretan slučaj.
Prema Uredbi koja je stupila na snagu u srpnju 2026., visina naknade za ozakonjenje određuje se prema veličini, namjeni i lokaciji objekta. Najniži iznos naknade za jednu zgradu ili dio zgrade iznosi 150 eura. Ako se naknada plati jednokratno u propisanom roku, predviđen je popust od 25 %, dok je za iznose veće od 500 eura moguće zatražiti obročnu otplatu pod propisanim uvjetima.
To ipak nije konačna cijena cijelog postupka. Kod većih ili složenijih objekata značajan dio troška mogu činiti stručne snimke i druga dokumentacija, zbog čega je prije pokretanja postupka korisno zatražiti procjenu potrebnih usluga za konkretnu nekretninu.
Što legalizacija znači kod prodaje nekretnine?
Kod prodaje kuće ili drugog objekta kupac mora moći razumjeti što se stvarno prodaje i je li stanje na terenu usklađeno s dokumentacijom. Ako dio zgrade nije legalan ili nije pravilno evidentiran, to može otvoriti dodatna pitanja prije sklapanja ugovora, posebno kod kupnje kreditom ili kada kupac planira daljnju adaptaciju.
Prije prodaje korisno je usporediti rješenje o izvedenom stanju, katastarske podatke i zemljišne knjige i pravo vlasništva. Kod stanova u zgradama treba provjeriti i etažiranje te odgovara li opis posebnog dijela stvarnom stanju.
Važno je znati i da rješenje o izvedenom stanju samo po sebi ne rješava vlasništvo nad zgradom ili zemljištem. Legalizacija uređuje status gradnje, dok vlasništvo, suvlasništvo, tereti i druga stvarna prava treba provjeravati zasebno.
Što kupac treba provjeriti prije kupnje objekta koji je legaliziran?
Ako prodavatelj navodi da je kuća ili drugi objekt legaliziran, kupac bi trebao zatražiti rješenje o izvedenom stanju i provjeriti odnosi li se ono na stvarno stanje nekretnine koju razgledava. Posebnu pažnju treba obratiti na površinu, broj etaža, dogradnje i pomoćne objekte.
Uz dokaz zakonitosti gradnje potrebno je zasebno provjeriti vlasništvo, eventualne terete i zabilježbe te podatke u zemljišnim knjigama. Ako kupnja prelazi u ozbiljnu fazu, korisno je prije potpisivanja provjeriti i sadržaj predugovora i glavnog ugovora.
Više o tome što ti dokumenti trebaju sadržavati pročitajte u vodiču o predugovoru i ugovoru o kupoprodaji nekretnine.
Kupujete ili prodajete nekretninu u Makarskoj i okolici?
Kod starijih kuća, apartmanskih objekata i drugih nekretnina dokumentaciju je korisno provjeriti prije nego što kupnja ili prodaja uđe u završnu fazu. Pregledajte aktualnu ponudu nekretnina AB Adrion ili kontaktirajte agenciju za informacije o nekretninama u Makarskoj i na Makarskoj rivijeri.
Često postavljana pitanja o legalizaciji objekata
Može li se legalizirati kuća izgrađena nakon 21. lipnja 2011.?
Ne prema postupku ozakonjenja iz Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Ključni vremenski uvjet ostaje da je zgrada ili nezakonito izvedeni dio izgrađen najkasnije do 21. lipnja 2011. godine.
Postoji li u 2026. rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju?
Raniji krajnji rok je ukinut izmjenama Zakona iz 2026. Za objekte koji ispunjavaju sve ostale zakonske uvjete zahtjev se može podnijeti i nakon ranijeg roka iz 2018. godine.
Kako se podnosi zahtjev za legalizaciju?
Zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju podnosi se nadležnom upravnom tijelu putem elektroničkog programa eDozvola, uz propisanu dokumentaciju u elektroničkom obliku.
Kolika je naknada za legalizaciju u 2026.?
Naknada ovisi o veličini, namjeni i lokaciji objekta. Prema Uredbi iz srpnja 2026. minimalna naknada iznosi 150 eura po zgradi ili dijelu zgrade koji se ozakonjuje. Ukupni trošak postupka može biti veći zbog stručne dokumentacije i drugih obveza.
Rješava li legalizacija automatski vlasništvo nad nekretninom?
Ne. Rješenje o izvedenom stanju nema pravne učinke na vlasništvo i druga stvarna prava. Vlasnički status, suvlasništvo i eventualne terete potrebno je zasebno provjeriti u zemljišnim knjigama.
Što ako je legaliziran samo dio kuće?
Treba provjeriti što je točno obuhvaćeno rješenjem o izvedenom stanju i odgovara li današnje stanje objekta toj dokumentaciji. Naknadno izvedeni radovi koji nisu obuhvaćeni rješenjem ne smatraju se automatski legalnima.
_(1)_13044.jpeg)
